Строителство и архитектура Вътрешен и външен дизайн

                            Плюсове и минуси при ново строителство

Според нормативните разпоредби една е завършена, когато има Акт № 15 и Разрешение за постройка ползване. Но пазарът е наложил да се сключват договори и преди това на различна предварителна фаза. Законодателно е определено, че съществува правен обект, който може да бъде предмет на правото на собственост и други вещни права след завършване на грубия строеж (кота "било").

Плюсове

. Качественото ново строителство е изключително привлекателно и с повишените си стандарти(например за топлоизолация), наред с подобрения си архитектурен облик. На купувача е спестено и инвестирането в основен ремонт на обекта (за нова дограма и настилки например), за подновяване на ВиК, смяна на радиатори и др., както и за поправка на общи части в етажната собственост (покрив, асансьор и др.). Довършителните работи, освен че могат да бъдат направени допълнително, когато се намерят средства, дават изключителната възможност всеки да прояви своя вкус и предпочитания. Защо има предлагане на незавършени обекти? Основната причина е, че строителите и инвеститорите си осигуряват
свежи пари чрез това косвено кредитиране от страна на купувачите. Това им дава възможност да влагат собствения си и заемен капитал предимно в закупуване на терени за следващи строежи. От друга страна, тази предварителна продажба почти изключва вероятността да се търсят купувачи и да се чака възстановяването на инвестицията след построяване на сградата. И нека не го крием -често строителят диктува условията при договарянето и е готов да изчака следващия купувач, който ще приеме едностранно предложения договор, дори да е в негова вреда.

Минуси


От гледна точка на купувачите безспорно това е завишеният риск, който се обуславя от необходимия период за завършване на строителството, а оттам -до висящо положение дали ще се изпълнят поетите от продавача задължения. От друга страна, сериозен риск има поради сключването на предварителни договори, при които прехвърлянето на собствеността става в значително по-късен момент.
И реално купувачът няма никакви юридически права върху обекта. Дори при желание от страна на строителната фирма, недопустимо е да се сключи валиден договор в нотариална форма за продажба на обект, който не е завършен най-малко до фаза груб строеж. По тази причина на купувачите се предлага предварителен договор и за разлика от изготвянето на нотариален акт, често в него не се посочват и анализират необходимите документи, доказващи правата на продавача. Последният трябва или да е собственик на терена, или да има учредено право на строеж (суперфиция) върху него. Задължителна е проверката за вписани ипотеки или искови молби, касаещи недвижимия имот, върху който се строи. Необходимо е също така да има одобрен архитектурен проект, виза за строеж, разрешение за строеж, сключени договори с доставчици на електроенергия и водоснабдяване.
Следващият въпрос касае "благонадеждността" на инвеститора или строителя. Дори да направим проверка за актуално състояние на фирмата му, има риск фирмата да е прекратена, или да е в производство по несъстоятелност преди да ви предаде имота. В най-лошия случай - теренът или правото на строеж впоследствие да бъдат ипотекирани или обектът, който вече смятате за ваш, да бъде продаден на трето лице. Срещу тези рискове предварителният договор не ви пази. А вече преживяхме първия бум на ново строителство и много пари потънаха в града на непостроените мечти. Така че може да имате да вземате (дадените пари по предварителния договор), но не е сигурно, че ще има какво да получите.Не трябва да се остава с впечатление, че няма рискове и за продавача. Ако е добросъвестен, а до доказване на противното няма основание
да не смятаме за такива всички строителни предприемачи, той поема също своите ангажименти. Основното е да построи сградата с определеното качество и в договорения срок. Заедно с това той "пази"
имота за вас. Дори да нямате в момента парите за покупка, вие получавате правото да го придобиете, при това по предварително
определената цена. Да не забравяме, че цените на строителните материали търпят промени в периода на строителството под влияние
на различни фактори (курса на чуждите валути, цените на горивата и др.) . Вече има и продавачи, които са пострадали от неизпълнение на купувачите. Това може да стане при неплащане на част от цената, оставаща след прехвърляне на обекта в състояние "груб строеж" по
нотариален ред. Има и случаи на неоснователен отказ на купувачи да
подписват необходимите документи за оформяне на протоколите и актовете по узаконяване на сградата. Това може да постави под въпрос спазването на крайните срокове за предаването є на собствениците. Важни моменти при договаряне на ново строителство
Много често непълноти или неясноти в предварителния договор могат да създадат сериозни конфликти между страните . За избягването им е препоръчително да се определи още при договарянето:
• цената включва ли ДДС и по каква продажна цена ще се изповяда нотариалната сделка? Обикновено едва при подготовката на нотариалния акт купувачът разбира, че за да се впише в него действителната продажна цена, трябва да плати още 20% ДДС;
• дължи ли се отделно заплащане за продажбата на прилежащите части от терена, съответно от правото на строеж, както и за строително-монтажните работи и влаганите материали;
• възможни ли са промени в цената или в сроковете и какво се разбира под"форсмажор"? Добре би било, ако в предварителния договор се конкретизират сроковете -както междинни за строителните работи, така и тези за сключване на нотариална сделка, за прехвърляне на идеални части от собствеността или от правото на строеж, за бъдат във владение. Желателно е като превантивна мярка да се предвиди неустойка в случай на неизпълнение на задълженията на страните. Санкция трябва да има и при положение, че някое от декларираните от продавача обстоятелства се окаже невярно - например ако за имота има реституционни претенции или съдебни спорове, или ако върху него има права на трети лица (на ползване, на ипотека, други сключени предварителни договори). Категорично вярваме, че новото строителство има бъдеще въпреки рисковете, които крие за двете страни. Строителните предприемачи, по-големите от които имат обособени отдели за продажби, може би ще постигнат по- добра ефективност, ако предоставят работата с купувачите на една или повече брокерски фирми. Рисковете могат да бъдат чувствително намалени за купувачите, ако се ползват услугите на посреднически агенции за недвижими имоти, които имат в екипа си професионални консултанти -юристи, архитекти и др. Избор на всеки купувач е дали да плати комисионна, или да закупи имот пряко от строителя.
Развитието на пазара на недвижима собственост в България наложи промени в продуктовата ориентация на строителните предприятия. Изпълнението на строително-монтажните работи или част от тях, свързани с изграждане на даден обект, вече не предполага достатъчен интерес за тези предприятия, поради което през последните години се развива предприемаческият процес в строителството.
Осъществяването на предприемаческия процес включва три основни групи дейности, свързани с:
закупуване на определен поземлен имот (незастроен или застроен, но
с възможност за събаряне и ново застрояване) или възмездното придобиване
на учреденото върху него право на строеж;
инвестиционно проектиране и строителство;
подготовка за продажба и самата продажба на готовия строителен продукт. Намирането и закупуването на подходящ в икономическо и градоустройствено отношение поземлен имот или учреденото върху него право на строеж, както и подготовката за продажба и самата продажба на готовия строителен продукт, налага строителните предприятия да усъвършестват организационната си структура чрез изграждане и развитие на отдели за маркетинг и продажби. Съществено изискване към специалистите в тези отдели представлява доброто познаване на методите за оценяване на поземлени имоти и на създадения след тяхното застрояване строителен продукт.
Един от подходящите методи за определяне на стойността на поземлените имоти с потенциал за развитие или учреденото върху тях право на строеж е остатъчният метод, наричан още метод на предприемача.
Прилагането на този метод в българската оценителската практика е сравнително ограничено и е съпътствано с редица пропуски, като неотчитане на всички видове разходи за реализация на предприемаческата инициатива и допускане на времева несъпоставимост на свързаните с нея приходни и разходни парични потоци, неизползване потенциала на метода, когато се определя процента на обезщетение на собствениците на незастроени или застроени терени с възможност за събаряне и ново застрояване и др.
С помощта на остатъчния метод се определя горната възможна граница на стойността на поземления имот или учреденото върху него право на строеж, при която потенциалният инвеститор може да постигне изискваната от него норма на възвръщаемост и очакваната продажна цена на готовия строителен продукт (след извършено застрояване), ако развие своята предприемаческа инициатива.
Остатъчният метод дава възможност да се определи и възможната долна граница на стойността на поземления имот или учреденото върху него право на строеж, под която същите не би следвало да се продават от досегашния собственик на обекта на оценка и съобразно които на еквивалентна основа следва да се определи процентът на обезщетение за собственика на земята или учредителя на правото на строеж (суперфициента).
Остатъчният метод може да се използва като надеждно средство и когато се определя рентабилността на застрояването за намиращ се в собственост на инвеститора терен, както и за определяне размера на максимално поносимите строителни разходи, когато имотът вече е собственост на инвеститора и пазарната му оценка след застрояване е известна.
Използването на остатъчния метод при оценяване на поземлени имоти с потенциал за развитие или суперфиция предполага избор на схема за неговото прилагане. С оглед спецификата на пазара на недвижима собственост в България, произтичаща от неговата неопределеност и динамика, е по-подходяща схемата на метода, предполагаща проектиране на приходните и разходните потоци на предприемаческия цикъл към момента на оценка или началото на предприемаческата инициатива (с изключение на цената на финансиране), в сравнение с алтернативната схема за проектиране на паричните потоци към момента на реализация на готовия строителен продукт.
За постигане на достатъчна достоверност на резултатите при използване на остатъчния метод са от особено значение следните няколко основни момента:
а) проектиране на обхвата и прогнозата за приходните и разходните парични потоци, характеризиращи потенциала за развитие на оценявания поземлен имот, при съблюдаване на принципа за най-доброто и максимално ефективно бъдещо използване на земята. В това отношение необходимо условие за обективност на оценката представлява изискването за извеждане на характеристиките на бъдещото застрояване (застроена площ, етажност, разгъната застроена площ, функционално предназначение в съответствие с принципа за най-добра употреба) след подробно запознаване с
предвижданията в общите и подробните устройствени планове, а при липса на такива след консултации със специалисти по устройство на територията с цел проектиране на най-вероятния икономически изгоден, юридически допустим и физически възможен начин на бъдещото застрояване на поземления имот;
б) проектиране на приходите от продажба на готовия строителен продукт с помощта на представените в специализираната литература методи за оценка на недвижими имоти, основаващи се на разходите, доходите или сравнимите продажби, а при прогнозирането на разходите за реализация на предприемаческата инициатива следва да се обхванат всички осезаеми и неосезаеми разходи с отчитане на разновременния характер на цената на финансирането и всички останали разходи при предложената по-горе схема за прилагане на метода. Във връзка с това са от особено значение следните два въпроса:
- стойността на разходите за финансиране на предприемаческата инициатива (цената на финансирането) винаги се извежда в края на периода на реализация на проекта, като е прието да се определя в размер на 50 % от годишната цена на инвестираните средства поради постепенния характер на инвестиране на собствени и привлечени средства в проекта, което го прави разновременен в сравнение с останалите разходни парични потоци, ако същите са проектирани в началото на предприемаческия цикъл. Ето защо този вид разход преди добавянето му към останалите разходни парични потоци, трябва да бъде осъвременен към началния момент на предприемаческия цикъл. Ако всички разходни и приходни потоци са проектирани в края на предприемаческия цикъл, нетният резултат от тях ще бъде осъвременен към момента на оценка. Освен това в състава на групата на разходите се предвижда не само цената на привлечения ресурс под формата на кредит или друга форма на този ресурс, а и цената на целия инвестиран капитал (собствен и привлечен), което е един от основните недостатъци при прилагането на остатъчния метод в оценителската практика у нас;недостатък на прилаганата схема на метода у нас е пропускането на цената на риска от предприемаческата инициатива в групата на разходните парични потоци, който може да се проектира в диапазона от 3 до 8 % в зависимост от характера на застрояването и тенденциите за развитието на значимите за случая сегменти от пазара на недвижими имоти в района на обекта на оценка.
в) при определяне на нормата на дисконтиране, необходима за осъвременяване на цената на финансирането на проекта или нетния резултат между приходните и разходните парични потоци в края на предприемаческия цикъл, се прилагат принципите и методите за нейното определяне, използвани в областта на управлението и оценката на активи като методът на натрупването. Широко представеният в специализираната литература метод за оценка на капиталови активи не е приложим при оценяване на поземлени имоти. Най-широко приложение в международната оценителска практика намира методът на натрупването, чийто математически модел има следния вид:
К = гг+ге + г8
където:
К е търсена норма на възвръщаемост за инвестициите в оценявания поземлен имот;
Г{ - безрискова норма на възвръщаемост, която в случая представлява средногодишната норма на възвръщаемост на инвестициите в държавни ценни книжа;
г§ - частта от възвръщаемостта на инвестициите, която заедно с г^ формира пазарната норма на възвръщаемост за подобен клас поземлени имоти;
г3 - добавка за специфичния риск, който се поема с инвестициите в оценявания поземлен имот.
В случаите на използване на остатъчния метод за целите на досегашния собственик на поземлен имот, от особено значение е методически правилно да се изведе процентът на неговото обезщетение. В това отношение в строителната практика често се използва информация от извършени сделки между строителни предприятия и собственици на терени, подобни на този, за който предстои да се конкретизира процентът на обезщетение и подпише договор между двете страни, без да се извършва проверка и икономическо обосноваване на намеренията на собственика чрез използване на остатъчния метод или други подходящи за тази цел методи.
Необходимо е обаче да се направи уточнението, че определеният процент на обезщетение се извежда на стойностна основа като отношение на пазарната стойност на поземления имот или правото на строеж към общата пазарна стойност на готовия строителен продукт след застрояване, т.е. този процент е недопустимо да бъде извеждан като отношение на физически параметри (например разгъната застроена площ), поради възможната съществена разлика в пазарната стойност на единица площ при различно функционално предназначение.
Използването на остатъчния метод за оценка на незастроени и застроени поземлени имоти с потенциал за бъдещо развитие в контекста на взаимоотношенията между инвеститорите, собствениците на имоти, кредитиращите институции и др. ще доведе до подобряване на финансовите резултати и по-висока степен на доверие между основните участници в реализацията на предприемаческата дейност в строителството.