НАРЕДБИ

                                                         Строеж на къща



    Покупка на парцел:



  • кой е собственикът на земята, има ли съсобственици и има ли тежести - този така прост въпрос се оказва доста сложен у нас. Много измамници успяват да продадат места които не притежават, както и много парцели се закупуват с тежести, за които купувачите не подозират и в последствие не могат да строят. При огледа разпитайте директно продавача за това, както и какви документи може да ви представи. По-долу ще обясним как да проверявате, казаното от него.






  • дали парцелът е урегулиран или поне ще можете да го урегулирате сравнително лесно. Докато не го урегулирате, за този парцел ще може да получите само виза (скица с вътрешни граници в които ще може да строите) и да развивате с архитекта си всякакви идеи и планове, но няма как да получите разрешение за строеж. Без това разрешение не започвайте - времето, когато масово първо се строеше, а после се узаконяваше вече е отминало. За съжаление, поради различни регулации между одържавяване на имотите през 40-те и реституцията им през 90-те, в повечето случаи реституираните парцели не съвпадат с урегулираните парцели (УПИ). Ако застанете на мястото и между предлагания ви парцел и съседите виждате тясна ивица, примерно 30м2, може да ви се наложи да я закупите за да получите разрешение за строеж. Как бихте го направили ако тези 30м2 са на 25 съсобственика, много от тях по чужбина, помислете преди да купувате. В другия случай, ако ивицата земя е между предлаганото ви място и пътя, вероятно тя би била на общината, и ще трябва да я закупите от нея - за радост на ниски цени и за нерадост, губейки време и нерви. Всъщност след огледа, идете в общината и намерете лицето, което върху кадастралния план ще може да ви отговори дали трябва да докупувате съседна земя и от кого, и какво ще може да построите на интересуваищя ви парцел като площ, отстояние от съседни обекти и етажност. Всичко това зависи от големината на парцела и лицето му към пътя, както и подробния устройствен план за местността, с което общинарите са добре запознати. Проблем е, че те не носят отговорност за думите си, а някои по-корумпирани може и целенасочено да ви поставят в трудна ситуация, за да може после да ги търсите. Така, че проверете повторно и всичко казано от тях.





  • дали наоколо няма обстоятелства, като електропровод за високо напрежение и подобни, които да възпрепятсват получаване на нормално разрешение за строеж. Възможно е да има и важна инфраструктура под земята, която трябва да е отбелязана на кадастралния план за подземни съоръжения. Възможно е също да имате и такава, неотбелязана в плана и изградена, неизвестно от кой, като при копаене ще трабва да я възстановявате за да не се карате със съседите си.





  • има ли ток до мястото - това, че съседите ви имат ток, за съжаление не е достатъчно. За да ви дадат ток, се изисква свободна мощност, което трудно се проверява първоначално, но лесно се установява при сблъсък с корумпираното ни електроразпределение. В България токът дори в София, по закон още не се счита за човешко право, и електродружеството ако прецени че му е неизгодно да ви свърже, може да ви откаже. Може би съсед, строящ в областта на вашия трафопост ще може да ви информира за ситуацията.





  • има ли водопровод - пука ли се често, ако е стар и от етернит, водата чиста ли е





  • има ли канализация - ако има, това е голям плюс. Навсякъде около София например, канализация все още няма или ако има е незаконна, и ще трябва да правите септична яма. Що е то - септична яма, и как се прави, оставете си това разочарование за впоследствие





  • каква е почвата на мястото и подходяща ли е за строеж. Най-добър за конструкцията е чистия пясък, след това скалите. Най-лоша е глината. Лошата почва може да ви принуди да излеете много железобетон напразно. Глината ще ви създаде проблеми и с оттичане на водите, единственото и предимство е че е добър проводник, и по-лесно ще заземите ел.инсталациите си отколкото при скала.





  • ако има наклон, има ли свлачище - трудно се предвижда дори и от геодезисти. Свлачището се получава когато водата мие с години дадена скала под земята и така може да изглади повърхността и, че всичката земя с къщата ви за един ден може да тръгне надолу. Оглеждайте има ли други стари постройки наоколо, които са напукани. Но дори и да има може да е защото основите са им слаби, а дори и да няма, може свлачището да не се е проявило.





  • има ли път до мястото, включително за тежкотоварни камиони и бетоновози - за съжаление, независимо от приватизацията на бетоновите възли и подобни доставчици и това, че си плащате, те често предпочитат да доставят бетон по асфалт на големи обекти.
    Колкото повече неща проверите за земята която купувате, толкова по-малко ще се изложите на риск от безсънни нощи по време на строежа. 





    • Изготвяне на проектите и събиране на документацията:


    Работата с архитекта и проектантите на къщата е често по-скоро удоволствие. Първо защото сте в началото и второ защото те са обикновено високоинтелигентни хора. За да изберете архитект е добре да видите някои от предишните му работи, за да разберете дали са по ваш вкус. Цените за проекта вървят около 12-15 евро на м2, като това не е много, тъй като включва освен архитектурен план, всички конструктивни, ВиК, електро и ОВ изчисления и чертежи, които ще получите и представляват една солидна на вид по обем документация. Изработването на проекта трае 1-2 месеца. Повечето проектанти работят с Autocad, което ще ви позволи да им поискате реален генериран поглед на къщата си от различни страни. Постарайте се да дадете най-подробно описание на къщата която желаете предварително, независимо от възможността за поправки в проекта.
    По-неприятната работа в този период ви предстои с многобройните документи за узаконяване на какво ли не. За започване на проекта ви е необходима виза с границите в които може да строите на мястото си. Необходима ви е и геодезична снимка на мястото с всички наклони. Обикновено всеки архитект има връзка с всички необходими проектанти, независимо дали работят в един и същи офис и би ви помогнал за всеки проблем на този етап.
    След като получите всички чертежи ви предстои узаконяването им. Не може да опишем всичко тук, но принципа е че става трудно. Дори за един подпис на пожарникаря, който би могъл да се сложи за 2 часа, законния срок е 1 месец, но ако сте се направили на глухи на забележката му че "сигурно знаете как се строи в България", може да почакате и два месеца.
    И един много важен съвет. След социалистическата епоха и епохата на големите кражби в които се е работело предимно с безотчетни пари, проектантите нямат навика да дават винаги количествена сметка. Настоявайте, срещу допълнително заплащане, да получите такава от тях. Най-важно е да знаете колко арматура и бетон ще отидат за къщата ви, тъй като те са над 50% от стойността на материалите за целия груб строеж. Ако някой се опита да ви мами, то ще е първо с тях и едва ли с няколко тухли за няколко лева. Другите материали като керемиди, тухли, дървесина за покрива, хидро и топлоизолации и улуци за покрива също подлежат на приблизително изчисление.
    Ако не получите тази количествена оценка, ще ви е много трудно когато взимате оферти за строежа да ги сравнявате, тъй като всяка от тях ще е базирана на съвсем различно количество на материалите.
    Дори е добре, преди да започнете да събирате оферти за строеж, да намерите най-близкия до обекта ви бетонов възел, като това не трябва да е възел забъркващ по един бетоновоз на ден с неясно качество, и да запитате за цената на един кубик B20 до обекта ви, което вероятно ще е около 100лв. Същото да направите, като обиколите 5-6 арматурни двора за най-добра цена на арматура. Тя се продава винаги заготвена, при цена около 1.20лв на килограм. С тези цени може да се приближите значително по-точно до цената на грубия строеж, като забравите за цени от вида "на квадратен метър" и когато преговаряте няма да се стряскате ако чуете астрономически суми. Понякога може да чуете и суми доста под реалната стойност, което е неоспорим сигнал, че някой срещу вас иска да ви зариби и разчита 100% на измамата да направи печалба.
    Добре е да погледнете и дали проектантите, не са ви препоръчали нещо което не ви е необходимо, доколкото принципа при тях е да се слага всичко в плюс. Здравината на конструкцията е извън обсега на обсъждане, но например, захранване на къщата с голяма електрическа мощност и трифазен ток може да ви изправи пред едни неимоверни бюрократични проблеми да си ги осигурите в последствие. За захранване с вода от тръба над 1 цол също трудно ще получите разрешение.
    Друг проблем е, че архитектурния и конструктивния план може да не съвпадат, особено ако е бил използван интензивно студентски труд за чертежите. Затова и двата плана трябва да са постоянно на обекта по време на строителството и да се сравняват преди започване на всеки елемент. Понякога предприемачите, с основание или без, твърдят че офертата им е била върху по-евтиния вариант и искат доплащане. Добре е да покажете още отначало, че всеки който не зачита думата ви и се опитва да ви мами, че бъде изгонен веднага. Доплащайте само при добре обосновани аргументи. Ще ви се наложи да доплащате за много непредвидени неща, но не позволявайте постоянно да ви искат пари за платени неща, да ви искат заеми (традиция е да се взимат заеми накрая, които не се връщат) и да ви мамят.
    Препоръчително е да осигурите вода и временен ток, преди започване на строежа за да не се надявате на съседи в последствие. Освен това, временният ток ще ви струва малко повече, но може да ви трябва с години.


    Строителството:

    Най-добре да започнете изкопните работи за грубия строеж около април месец. Мокрите процеси като изливане на бетон, зидане и мазане, не е желателно да се извършват при минусови температури, независимо че може да ви убеждават как в бетона може да се слагат присадки и т.н. Надниците на майсторите зимата вървят наполовина, но те и работят наполовина, тъй като денят е къс и студен.
    Големият проблем е как да си намерите предприемач или само майстори. Ако намерите хора според очакванията си, може и да не усетите строителството, но това едва ли ще ви се случи. Ако нямате време или познати да се занимават поне с доставката на материали, ще трябва да наемете предприемач, което е може би по-лошия вариант. Независимо какво му плащате, той ще гледа да си вземе вероятно максималното и от вас и от работниците и от материалите. Ако имате повече време, може да намерите група работници, като обикновено единият от тях е по-главен и пак се нарича предприемач, като снабдяването правите вие с негова помощ.
    Какво трябва да знаете като правила: 


  • Ако подписвате договор, внимавайте 90% от общата сума да не е съсредоточена в приземния етаж или цената на покрива да изглежда твърде малка





  • Ако подписвате договор, опишете и материалите. Бетонът трябва да е поне B20, независимо че конструкторите предписват и по-малки марки. Цената между B20 и B12 е пренебрежимо малка спрямо разликата в качествата им, но предприемачът не би се посвенил да си я вземе. Качеството на арматурата е еднакво, тухлите се гледат просто на вид. Керемидите, просто си изберете - нашумелите такива "Bramac", произвеждани в Силистра по немски лиценз с 30 години гаранция (която не важи, ако не платите двойно те да ви ги сложат) са толкова крехки, че изобщо не може да се ходи по тях и половината палети се продават с натрошени керемиди отвътре. Но поне добре изглеждат. Изолацията, която ще ви трябва малко за грубия строеж, трябва да е с тегло поне 15-18кг/м3. Варта за зидане не е важна. Дървесината за покрива се избира трудно, трябва да е максимално суха, за гредите "без сърца", а за дъските "без капаци". Хидроизолации, улуци и др. са просто по избор, но ги запишете в договора.





  • Не разчитайте на никаква защита от съдебната ни система, дори при налични документи и договори. Просто давайте минимално възможните суми, възможно по-често.





  • Избягвайте да купувате собствени неща и техника за строежа, всичко ще бъде потрошено или ограбено. Майсторите са длъжни да си носят собствен инструмент.





  • Не бъдете мекошави, бъдете готови да изгоните всекиго от обекта по всяко време и дайте това да се разбере от всички. На обекта постоянно има да слушате истории от типа на това как всеки майстор правел по 100 лева на ден. Ще слушате и как ще ви вдигнат къщата за месец, а ще се окаже, че им трябва поне три пъти повече време, как в тази къща е сложено безумно количество бетон и арматура и т.н.





  • Качеството на грубия строеж не се следи трудно. Най-важно е да имате прави стени и прави ъгли. Знайте, че по БДС, което е закон и е в сила независимо дали го запишете в договора явно или не, се допуска отклонение в зида на стена 1см, а по вертикалата на цялата къща само 3см. Това няма да го получите, но ви дава основание при видими отклонения, веднага да изискате поправка или да удържите сума. Ако не следите, може да ви направят отклонения и по над 15см. Изправянето после на стените с мазилка или на подовете със замазка, може да се окаже първо невъзможно, особено като се сложи и дограма и ще ви трябва много допълнителен материал излишно. Освен това мазачът може да ви иска при мазилка над 3см и замазка над 4см допълнителна сума за труд. Затова най-евтините зидари и кофражисти може да ви излезат най-скъпо.





  • За проверка на арматурата, най-добре плащайте на конструктора си по 20-30лева за да провери поставянето й преди всяко изливане на бетон. Най-често може да очаквате да ви подменят по-дебела арматура с по-тънка или да я вържат по-нарядко, да не оставят достатъчно застъпка при наставяне на железните пръчки (проверявайте най-вече в закритите места с кофраж) или да не връзват на всички пресечки с арматурна тел. На практика, почти винаги трябва да се прави забележка, основните пръти да се повдигат от кофража. При разкофриране, ако основна арматура се вижда е желателно да се замаже веднага с циментово мляко (а не вар), за да се спре процеса на окисление на арматурата.





  • Вече е минало времето, при което на бетоновия възел ще ви сипят по-малко бетон или шофьорът ще отсипе някъде, но всеки шофьор трябва да ви даде експедиционна бележка за това какъв и колко бетон кара. За по-лесно изливане на бетона майсторите често му сипват вода, което веднага изменя якостта му, защото Б20 се получава при определено съотношение на вода, пясък, чакъл и цимент. Не разрешавайте досипването на много вода.





  • Проверявайте дали комините са измазани отвътре - майсторите много добре знаят, че неизмазани биха пушили през стените, но често опитват да си спестят този труд, който е доста и не се плаща допълнително.





  • Каквато и устна уговорка да направите с майстори и дори с предприемач, да дойтат примерно след 5 дена, знайте че тя няма голяма стойност. Те винаги търсят по няколко клиента и вие може да сте просто резервния вариант, което никога няма да ви го кажат. Така че и вие трябва да имате винаги резервни майстори. 




    • След грубия строеж се правят скритите части на инсталациите - ВИК, ЕЛ и ОВ.
    Най-честият проблем и при електро и при ВиК инсталациите е, че майсторите си пестят труда да ги вкопават максимално, при което се налага да се довкопават при мазане.
    Ще добавим и някои правила, които майсторите обикновено спазват, но не е зле да ги съблюдавате:


  • и двата вида инсталации се прекарват максимално близко до проекта, всички завои са чрез прав ъгъл, за да може при необходимост да се намерят лесно, както и при забиване на пирон или дюбел винаги да се знае дали отдолу няма примерно някоя полиетиленова тръба от която да избие гореща вода.





  • всички инсталации се укрепват добре, евентуално се замазват, за да не се изместват при последващи операции





  • ел. кабели може както да се вкопават, така и да се промушват през кухи тухли. Добре е да се оставя, резерва накрая на кабелите, примерно по две педи, а не по 15см - кабелите лесно се режат но трудно се наставят.





  • ВИК тръбите да се покрият с изолации максимално добре, както и да имат място за лагеруване при топлинни разширения, които са значителни при пластмасовите тръби от които ще ви е най-вероятно по-голямата част от инсталацията. Проверете и точно по проект ли са изведени изходите за батерии - не бихте желали след поставяне на плочки да видите, че батерията над ваната е 10см в страни от центъра й. Душ кабините също често подвеждат - мястото на батерията при тях не е от особено значение, но размерът на самата кабина изглежда по-малък от в действителност - затова, мерете.





  • и двата вида инсталации трябва да се изпитат преди да се платят и да се започне мазане.





  • цената за поставяне на ел.инсталация е около 6лв. на точка (10лв ако ви поставят и контактите), а за ВиК е за цялостната инсталация, въпреки че и там някои смятат точки и линейни метри.
    Преди дори да се пазарите, се разходете с проектите за инсталации из къщата, може с приятели и обсъдете всякакви евентуални желани от вас изменения. Помъчете се да избегнете ситуации, като когато е измазан латекса "тук трябваше да има контакт, а тази лампа да е там", или при поставени плочки "мивката я исках там" или "този радиатор е ненужен тук"
    Материалите и за двата вида инсталации си закупете от магазините на едро. Особено качество за скритите части, като кабели и тръби не е необходимо да се следи, и все пак и там бъдете внимателни - незнайно как и откъде, например някои магазини се снабдяват с ПВЦ тръби и колена, които са на места с дебелина на вестник и може да да ги смачкате с два пръста.
    Много цени и качества ще ви се наложи да сравнявате обаче при завършване на инсталациите. В повечето случаи, най-евтиното изобщо не върши това за което се продава. Например, повечето продавани китайски бушони по 2лв. изобщо не сработват. Купете си бушони от 5-6лв. на Shneider. Ако си купите 3 ел.ключа по 2 лв. на завода в Исперих и само един от тях работи, и то при 5-6 опита да се запали лампа - не се учудвайте. В магазина даже си имат аргумент - "за толкова пари толкова". Не е необходимо да давате по 30лв за ключ, но може да си купите примерно хубави ключове и контакти на едро от фирма Ехнатон, пак на Shneider, по около 3лв. Ако се подлъжете също да купувате "италиански" канелки за студена вода по 3лв, или китайски батерии по 10лв., налягането в тях, дори и само при 3 атмосфери, ще ги пръсне бързо. По добре си платете по 10лв. за канелка и 60лв. за батерия от "Видима", при които металът не се пести и които няма да ви създават проблеми с години.




    • Практикува се поставянето на дограма, вътрешното и външното измазване да са във всякакъв ред, но ако държите накрая всичко да изглежда максимално право, редът е: вътрешно измазване, дограма и външно. За външното измазване е желателно слънцето на не е много силно (юли и август).
    За вътрешна мазилка е важно да намерите хубава гасена вар, забъркана със ситен пясък и достатъчно вар. Най-известната фирма за вар Тамара, на Хладилника в София, забърква вътре и пластификатори. С мазачи е пълно на пазара, но с добри мазачи - не. Ако видите, че мазачът не прави "майки" на стените и "пилета" на тавана и с много малки изключения мазилка от тавана или стената пада, го освободете веднага. Стените е желателно да се "фиросват", а падналата мазилка на земята да се събира и използва отново. Резултатът трябва да са здрави и прави стени и тавани, които се проверяват с алуминиев мастар, който се завърта на всички посоки и под който не трябва да има значими видими луфтове. Цената е около 4 до 5лв на м2, като мазачите постоянно се опитват да прибавят цена за ръбове, дебели мазилки и др. Изяснете това ясно при договаряне, ако взимат за ръбове, цената на квадрат ще е по-ниска. Самата вар е евтина, около 50лв на м3 плюс транспорт
    За външната мазилка изборът на материали е по-сложен. Квадрата излиза около 30-35лв, като половината е за материали. Възможно е да се направи "на лапи" - изолацията се закрепва за стената на топки, или "на гребен" - стената се измазва да се изравни и изолацията се залепва по мазилката с лепило на ресни. Вторият начин е по-скъп, но е по-здраво, а и се изисква по-малко скъпо лепило за сметка на евтина вар. За самата изолация изберете експандиран полистерол EPS с плътност поне 18кг/м3, тъй като е два пъти по евтин от екструдирания XPS, който е същият материал, но е два пъти по-плътен и тежък. Може да забележите че цените на изолацията са на тегло, въпреки че никъде няма да го видите явно в цената. EPS изолациите освен че са по-евтини и "дишат", като през тях може да преминава застоялата влага по стените. За всеки материал в строителството е важно да е дишащ - да не пропуска вода отвън, но да пропуска пари от влага отвътре. Мрежата трябва да е поне 120 грама на м2. Лепилото трябва да е специално за да залепва добре по гладката изолация и да е мразоустойчиво. То е до два пъти по-скъпо от обикновеното лепило за плочки (теракол) и ще забележите в него ситни косъмчета за армировка. Доброто лепило не би се напукало навън с години, дори и без мазилка върху него. Ако изберете минералната мазилка на завода в Елин Пелин - Денел, излиза само около 3лв/м2 но цветовете и имат проблем, а и мазилката не е така здрава като съвремените силиконови и силикатни мазилки. Тяхната цена обаче отива над 10лв/м2.
    Разбира се, при избор на по-съвремени материали като Итонг, гипскартон и други може да дадете повече пари за материали и спестите от труд, избягвайки някои от горните операции. Замислете се обаче, че на запад много от тези материали са по-популярни поради високата цена на труд там, а не поради по-добрите им качества.
    За външна дограма, почти сигурно се ориентирайте към PVC. Качествената алуминиева дограма, която и на вид е по-подходяща за офис от колкото за къща, трябва да има слой за прекъсване на термомостовете, което я прави доста по-скъпа. Дървената дограма е по-евтина, но и най-качествената такава изолира два пъти по-зле от средно качествената PVC дограма. Подръжката и също е несъизмеримо по-скъпа. Предлаганите на пазара "немски" дограми, повечето от заводи в Румъния и Полша, са с добро качество - изберете тях или наше производство, пред дограми от Турция зад които ако си сложите ръката зимата ще чувствате течение. Не е необходимо дограмата да е с много камери, много скъп обков и т.н. Оптимално е, изолацията на самата дограма да е малко над тази на стъклопакета, която далеч не е 100%. Предценето го интуитивно, но ако ви се смята, може да изровите и цифрите за всеки стъклопакет и дограма, измервани с коефициент, който показва колко топлина пропуска 1м2 повърхност от материала. Тъй като офертите за цена се дават само на място и никоя фирма няма да ви каже как изчислява цените си, извикайте една фирма за оферта и с получената оферта и скица потърсете по-добри.
    Вътрешната дограма е може би по-голям проблем, тъй като за разлика от външната, където ще се объркате от безбройните предложения, ще се натъкнете на дефицит. Това може да надуе много цената, ако отхвърляте задачата на части. Ориентирайте се към цялостен договор за направа, боядисване и монтаж на вътрешните врати. Цените за съвременна врата от МДФ с лаково покритие започват от 250лв. нагоре, което може да ви се стори доста пари, но по-добре ги дайте наведнъж и монтирайте боядисаните врати върху вече измазани и изправени стени.


    Узаконяване:

    Крайното узаконяване на къща завършва с получаване на удостоверение за експлоатация, известно и като разрешение за ползване, равносилно на така известния акт 16, който е в сила още само за големи сгради. Документът се издава от главния архитект на общината срещу една не много скромна сума от 600лв.
    За издаването на разрешение за ползване, трябва да приложите молба с една доста солидна папка от документация, описана в молбата която може да си вземете в предварително напечатан формат. Правилата и тук се сменят всеки ден, но най-общо трябва да представите:


  • нотариални актове за земята, скици и разрешението за строеж





  • документ за цифрово нанасяне в кадастъра - тази новост отнема около 2 месеца.





  • договорите с ВиК и електроразпределителните дружества - би трябвало да ги имате на този етап, но на практика се оказва, че законът се е изменил и тези договори са в стар формат, а за новите ви договори трябва да представяте отново по 10-тина документа, с молби, такси, удостоверения и чакане.





  • сертификат за заземявания и импеданс - трябва да извикате сертифицирана фирма





  • сертификат от ХЕИ, че водата ви е годна за пиене - след като сте я пили по време на целия строеж с години. Те обикновено не ходят и до обекта, ами им носите каква и да е вода, плащате, чакате и пак отивате за резултата.





  • акт 15 - подписан от всички проектанти на строежа





  • всички документи за конструкции и качество на вложените материали - дори на плочките за баня, които може още да не сте ги купили и сложили. Важно е да се представят документи, на които никой няма да проверява достоверността им или да ги чете.
    До два месеца от получаване на разрешението за ползване е необходимо да регистрирате къщата в данъчната служба. За да си спестят плащането на данък, много къщи изобщо не изваждат разрешение за ползване, други декларират в данъчната служба какво ли не - това си е по ваш избор.









    •   


     

    Posted by : Music Observer on 15.02.2010 г. | Етикети: |